北京侨福芳草地——中国艺术商业永远的意难平

北京东大桥路上，有一座玻璃金字塔，曾是中国艺术商业的灯塔。

它矗立在那里已经到了第十四个年头。对于令世人愁肠百结的七年之痒而言，十四年，对于北京侨福芳草地来说，如同一个完整的轮回。从惊艳一时到登顶艺术之巅，又快速地陷入困顿与挣扎，北京芳草地到底经历了什么？

很多在芳草地开业初期考察过它的产品主义者，对此都会有一种复杂的情绪。这种意难平，不是去叹息某一座商场的兴衰，而是一种不一样的可能性，正在渐行渐远。

这座曾经中国商业地产的“白月光”，还会不会迎来月圆？

要解答这个问题，我们需要重新审视一次芳草地的前半生。

@北京侨福芳草地

被仰望的艺术

1995年，香港侨福集团在北京CBD西侧拿了一块地。那一年，中国商业尚未起步，北京也处在莽荒时代，国贸一期建成没几年，三里屯还是零零散散的酒吧街，而霸榜中国商业地产多年的SKP，还要十多年才能开业。

侨福创始人黄周旋的初衷很简单：建一幢能够传世的写字楼。

项目前前后后换了多家设计事务所，设计方案也从最初的写字楼变成了综合体，风格一度保守，最终却又有一种含蓄的激进。总建筑二十多万平方米的建筑群，被一个巨大的玻璃外壳笼罩着，里面放进了写字楼、购物中心、酒店、艺术中心。

2004年，项目动工，也恰逢北京天际线不断刷新的前奥运周期。

2012年 9月，终于完整地展现在世界面前。

初见芳草地，大多数人都会愣住几秒。此前从未见过这样的商场，阳光透过八十米高的透明穹顶洒下来，如同一座巨大的温室。两百多米的斜向步行吊桥横跨中庭，串联起了四幢建筑。你一定对连廊形成的城市山丘建筑形态不陌生，但这样的方式，还是第一次。下沉式中庭，层层退台，硬是形成了室内的城市广场。

它似乎有些像卢浮宫前贝聿铭设计的那座金字塔，又充满了未来建筑的奇幻感。

站在中庭，建筑就这样被仰望。

但芳草地让人记住的，不只是建筑。而是它为中国商业定义的一个新概念：艺术商业。

在此前能够与艺术搭边的商业中，艺术品大多只是装饰，或者做一些艺术临展，艺术气息是无法贯穿整个场景与消费叙事之中的。但在芳草地，艺术确实骨骼，一切的血肉围绕着生成。

侨福的二代掌门黄建华将自己收藏的四十一件达利雕塑真品摆放在商场之中，超现实主义特有的荒诞与优雅充斥着走廊与中庭。除此之外还有王鲁炎的装置、张洹的绘画、任哲的雕塑。以往需要在展馆中保持距离欣赏的这些展品，就这样大大方方的在这里，和往来的消费者共享一个空间。

这在此前的商业中，是从未有过的事情。

写字楼十层是对公众免费开放的侨福当代美术馆。和那些商场里做的策展式艺术空间不同，这是一个真正有策展也有学术厚度的美术馆。

黄建华被问及“这里的达利作品都是真的吗”，对此他回应称：将原作放在这里就是为了打破传统艺术机构“藏而不展”的模式，让艺术真正走进大众生活。

这个回答听起来很任性，如同在说芳草地的顶层规划首先是艺术馆，而不是商场。这样的定义，也在无意间，决定了芳草地此后的生涯。

既然是艺术馆，那就应该在每个细节无可挑剔。

比如卫生间，很多年前就被评为“北京商场最佳厕所”。到不因为多豪华，而是干净、宽敞、卫浴用的是卫洗丽，每个隔间都有独立洗手台，也有专门为残疾人设计的设施。在芳草地后，下一个出圈的厕所，还要等到十年后的南京德基广场。

比如那条亚洲最长的室内步行吊桥。你或许会奇怪，为什么要去建一座没有任何商业功能的吊桥？芳草地对此的认知很纯粹——用桥梁，实现东西方文化的交流与融合。

这样的艺术性，在快进快出的商业地产中注定是异类。

而异类，往往是孤独的。

开业初期，商场里一半以上的品牌都是国内首店。比如特斯拉、COS的中国首店，以及很多叫不上名字的设计师品牌、买手店、香氛等等。后者那些品牌有些类似上海天安千树开业时的那些，是另一个败给了“艺术”的商场。

这些品牌看起来精心组合，和空间调性相契合。与之对位的客群，很多时候都是那些慢悠悠的，会在艺术品面前停下来看很久的人，或许不是为了买东西，单纯是为了待在一种艺术氛围里。

这样看来，似乎芳草地已经做到了“让人来，并停留在这里”。那几年，芳草地的年客流量都在千万人次上下，对于一个没有地铁直达和品牌小众、消费水平也不低的商场来说，实在是一个惊人的数字。

年轻人来打卡，文艺青年来看展，稍微需要一些有氛围的洽谈也都会选择这里。似乎很多人，都能在这里找到属于自己的位置。

用一种态度、一种审美，把商场变成一件作品，也让自己站在了中国艺术商业的山巅。

但我们都知道，下坡，总会让人猝不及防。

艺术，不意味着资金流

现在回想芳草地的下坡路，很难说清楚是从什么时候开始的。

2018年，SKP-S开始筹备，三里屯的太古里西区开始动工。北京乃至中国的商业地产都进入了一场大洗牌。

但真正的隐患要早于2018年。随着首店经济成为行业热词，城市更新浪潮带来了不计其数的非标商业，直接推动了商业消费行为的改变：打卡成为刚需，消费者也更多的从买什么变成了在哪出片。

一切如同温水煮青蛙，后知后觉的时候水已经凉了。

2019年开始，芳草地的人流开始变少了。起初是咖啡店，后来迅速蔓延到了整个商场。

人们都在说，北有三里屯，东有SKP，谁还来这？

不同于芳草地需要静观和思考才能感受到的艺术审美，SKP以装置艺术、互动艺术和数字艺术为主，打造出沉浸式体验吸引年轻潮流客群，又用奢侈品百货卡住了高端客群。三里屯太古里用潮流首店锁住了年轻人，国贸则进一步强化了商务社交属性。

开局的蓝海一下变成了竞争红海。芳草地突然发现，在这场消费者争夺战中，找不到自己清晰的站位。

高不成，低不就，成为了最致命的伤口。

比竞争更令人窒息的，是芳草地自身。

2023年起，COS、米其林一星餐厅Opera BOMBANA相继撤店，那些开业时风光无限的首店，开始慢慢撤离了这里。客流量较2017年峰值下降约40%，空置率一度超过15%。

*Opera BOMBANA

2024年开始，陆陆续续有消息传出，侨福集团因为债务问题以及国内低迷的房地产市场行情，计划出售芳草地。虽然官方很快否认了传闻，但无风不起浪。2025年11月，侨福集团一笔9.4亿美元贷款到期，出售传闻又再次浮出水面，甚至这次的传闻更具体，项目估值约120亿。

也正是在同年3月，芳草地宣布与宁朴集团达成轻资产运营合作。这此的合作也被很多媒体解读为“以轻资产合作试水，为后续整体出售铺路”。

问题究竟在哪里？

从基本盘来说，在地铁经济主导的北京，离地铁五百米，确实是硬伤。从商场自身来说，很多人会觉得定位模糊，想要高端的客户会觉得它不够纯粹，喜欢潮流的又觉得不够热闹。如果将它当成艺术馆，但本质上还是商业，而作为商场的大众性，又圈定在了艺术里。

无论创始人有怎样的艺术情怀，商场首先必须是商场，其次才是艺术馆。而商场的品牌矩阵首先应该是满足大众化，其次是在大众化的基础上做艺术基因的融合。

当消费降级成为主流，当性价比逐步取代格调，当我们都开始为情绪价值买单的时候，芳草地开业时的那种理想主义反而成了包袱。

而为了维护这种独一无二的艺术感，需要持续高额的运营投入，对比租金、客流，逐步变成了负担，甚至是代价。

2025年12月，芳草地举办了一场主题为“商业焕新、艺术共生”的论坛。宁朴带来了新的定位——“艺术|时尚|社交 都市灵感共生地”。翻译过来就是，不再去像过去那样端着架子做艺术，要接地气、做社交，让年轻人愿意来、待得住。

这个定位从方向看，是对过去那些年的系统性纠偏。

具体的动作也在跟进。

餐饮方面引入了京味老字号满福楼、Muji、gaga、MET、ALL DAY CHILL等品牌的入驻一定程度上改变了原有的业态格局。正在打造一个“达利的梦境花园”，把散落在角落里的达利雕塑集中起来，与绿植造景结合，变成一个可以游赏的空间。

去年年底时，商场尝试了本土乐队的LIVE演出，观众不多，但气氛很好。

这些改变，对于一个长期高冷的项目来说，已经有很大的进步。但问题是，来的有些慢，那些过往十多年里沉淀下来的结构性问题，难以在一年内解决。品牌迭代、客群培育、口碑重塑都需要时间。

那座玻璃金字塔还在，就意味着芳草地依旧是个特殊的存在，它的下半场会怎样？

向前，让艺术走下殿堂

虽然换了运营团队，但现实的问题人们依旧能够清晰感觉到。

一方面，宁朴是轻资产运营方，负责招商、运营、内容策划。除此之外的任何空间升级和硬件改造，都需要侨福集团出资，后者面对债务压力能做的有限。

另一方面是轻资产模式自身的局限性。宁朴团队的实力固然很强，其创始人在香港置地的履历也足够亮眼。但轻资产运营方的议价能级是远远不如重资产的。那些头部品牌，往往会更愿意进入重资产方直营的项目，因为租金政策更灵活，抗风险能力更强。

这两个原因，叠加整体形象转变需要的时间周期，也就很容易让人看到芳草地转型的天花板。

但即使如此，下半场也已经开启了。芳草地会如何改变？

从空间上来说，需要让中庭不再只是经过的空间，一切以停留为导向。放几张舒服的椅子，搭配些绿植，营造一种温室花房的感觉，让路过的人愿意坐下来发一会儿呆。同时，将LIVE演出固定下来，降低调性做一些市集、快闪以及社群活动。

当然，最重要的是建立品牌的化学反应。

先是餐饮业态的逻辑应该分层。

最底层是随手买的逻辑。奶茶、咖啡、冰淇淋、烘焙等等，这些是和停留的公区空间形成互动的基础。

中间层是多一些人均100以下的，能坐着聊聊天，有烟火气的餐饮。在中庭周边，让人吃饭的时候也能看见艺术和阳光。

最上面一层可以是一些主理人餐饮品牌，让人为了吃而来。艺术调性的结合是在这个层级完成的，而不是此前那些西餐、简餐等。

其次是零售品牌,一直以来芳草地的零售都太正了，与大众性是存在一些隔阂的。

1

第一类是有内容的品牌。要懂得自己讲故事、有展览、能够自发的去做活动。比如一个书店，不只是卖书，还做讲座、做沙龙；一个买手店，不只是卖衣服，还做快闪、做联名。用品牌自身的内容能力去吸引客户，消解艺术的距离感。

2

第二类是能待住的品牌。比如唱片店，你可以在里面试听一下午；比如香氛店，客户可以慢慢体验每一种味道；比如一些环保概念的文具店，可以体验不同环保材料下的文具使用。让它们多创造停留时间，和餐饮形成强互动。这些业态在芳草地目前是缺失的，补上它们，比引进一个大牌更紧迫。

3

第三类是只有这儿有的品牌。但不一定是大牌，可以是独立设计师、小众手工艺、本地艺术家。芳草地的艺术基因，天然适合这些品牌。它们不需要大面积的铺位，可以是像杭州天目里地下层的摊位，或者是结合公区空间的布展形式，亦或是慢闪形式给与新品牌一定的孵化周期。

这些事，做一件是一件。不需要等所有条件都成熟，也不需要一步到位。中庭先做个策展式的休憩区，周末请一个歌手，让一家书店在十楼做一场沙龙。人来了，坐下了，不想走了，其他的事情会慢慢跟上。

当然，我们相信运营方能够在有限的空间内创造一些阶段性的惊喜。

结语

美的事物总是沧桑的。

芳草地的未来，可以坦然的从艺术的神坛走下来，去成为一个小而美的存在。不再惊艳，但有温度，不再喧闹，但有忠实用户。

它会一直在那里。哪怕不再耀眼，也依然是北京这座城市里，一个不一样的角落。